Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что такое «квартира в зачет»?

2. Плюсы и минусы трейд-ин

3. Когда можно получить НВ?

4. Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

5. Как работает программа?

6. Основные преимущества «квартиры в зачет»

7. Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

8. Плюсы и минусы взаимозачета

9. Схема взаимозачета плюсы и минусы

10. Плюсы и минусы покупки квартиры по Трейд-ин

11. Как подготовить квартиру к trade in

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

Что такое «квартира в зачет»?

Впервые о квартирах trade-in участники рынка недвижимости услышали около тринадцати лет назад, в 2008 году. Тогда начался кризис, который коснулся и застройщиков, и риелторов – квартиры стали хуже покупать. Чтобы привлечь внимание клиентов, девелоперы сформировали новое для российского рынка предложение – квартира в зачет. Сегодня схема не так популярна, как в конце нулевых, но некоторые застройщики пользуются ей до сих пор.

Интересно, что сама система трейд-ин работает в сфере недвижимости несколько иначе, чем в других направлениях. Здесь застройщик не выкупает вашу квартиру и не предоставляет заинтересовавший объект недвижимости сразу – он привлекает к сотрудничеству агентство недвижимости, которому дает три месяца (реже – полгода) на реализацию вашей недвижимости. То есть, сначала вы приезжаете в офис агентства и выбираете квартиру для покупки, она бронируется на три месяца. За это время агентство обязуется продать вашу квартиру, после чего средства с нее перечисляются на счет застройщика. В момент брони покупатель вносит 15% от стоимости нового жилья (залог возвращают после продажи «трейдиновской» квартиры).

Плюсы и минусы трейд-ин

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Вы экономите время. Самостоятельная продажа квартиры может длиться до полугода и больше, с риэлтором — 2-4 месяца. Сделка трейд-ин занимает примерно 2 недели.
Вы экономите силы и нервы. Не нужно заказывать оценку, искать покупателей или нанимать риэлтора. За вас все сделает застройщик или его представители.
Все проще, чем при обычной купле-продаже. Поскольку обе сделки совершаются фактически в «одном окне», не нужно бегать по инстанциям и готовить кучу дополнительных бумаг.
Вы застрахованы от неожиданных скачков цен. Новая квартира уже забронирована за вами, ее стоимость не изменится в течение фиксированного периода.

Когда можно получить НВ?

Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:

Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.
Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.

Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:
1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.

Понятие «трейд-ин» пришло из автомобильной сферы и зародилось в США, где под trade-in стали понимать схему для обмена старых авто на новую машину. Обычно этот процесс происходит в автосалоне вместе с оплатой новой машины, не отходя от кассы. Однако в автосфере сделка максимально проста: вы отдаете старый автомобиль и, доплачивая, уезжаете из салона на новеньком железном коне.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.
Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.

Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:
1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.

Как работает программа?

Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.

Вы оставляете заявку на нашем сайте.
Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.

Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.

Основные преимущества «квартиры в зачет»

Схема трейд-ин имеет несколько достоинств:

· Фиксация стоимости квартиры при бронировании и оплате залогового взноса. Пока ваша квартира продается, вы можете не переживать о том, что квадратный метр подорожает, и покупка станет невыгодной.

· Экономия на услугах агентства недвижимости. При покупке квартиры в зачет застройщик компенсирует расходы агентства, и клиенту не приходится тратить средства на услуги риелтора (этот момент необходимо уточнять у конкретного девелопера – компенсация происходит не всегда).

· Все услуги в рамках «единого окна». Не потребуется несколько раз ездить по разным адресам, все манипуляции выполнят специалисты одной компании.

· Некоторые застройщики позволяют самостоятельно продать квартиру в рамках схемы, и только в случае, если такой вариант не подходит, привлекают партнерское агентство.

По сути, система трейд-ин напоминает рассрочку, при которой сначала вносится 10-20%, а через три месяца выплачиваются оставшиеся средства. Однако, есть разница – цена фиксируется на уровне 100%-ной оплаты, без удорожания. Это позволяет сэкономить хорошие деньги.

Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.

Пошаговая инструкция совершения:

Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету. Специалисты по недвижимости (менеджеры) проводят оценку его квартиры по установленному компанией стандарту.
Если предложенные условия оказываются приемлемыми, стороны подписывают договор услуг на сбыт квартиры.
Уже на этом этапе покупатель вносит аванс, по которому предусматривается назначение фиксированной, не изменяющейся впоследствии стоимости помещения в новостройке, заключает договор бронирования.
Недвижимость клиента выставляется на торги. На неё находят покупателя, с которым подписывают договор купли-продажи, отчуждая ему зачётное жильё. Полученные по сделке деньги поступают застройщику, оформляясь как взнос за жильё в новостройке. Подписывается ДДУ или договор цессии.
Если заключается договор купли-продажи, то оформляется ипотека на квартиру в новостройке или потребительский кредит. При наличии личных сбережений, клиент погашает разницу в цене без дополнительного кредитования.
Этот договор регистрируется в отделении Росреестра или МФЦ.
После ввода новостройки в эксплуатацию, клиент получает новую квартиру.
На основании договора и полученного акта приёмки, оформляют права собственности. Передачу прав может провести только застройщик, который передаёт квартиры, принадлежащие ему до момента передачи.
В Росреестре новый правообладатель получает выписку из ЕГРН, которая указывает на право вступления в собственность.

Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.

При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:

правоустанавливающий и право удостоверяющий документы на квартиру;
разрешение супруга – для тех, кто в браке;
кадастровый и технический паспорта;
справка об отсутствии долгов по квартплате;
кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
доверенности – для представителей.

При регистрации договора уплачивается пошлина в размере 2 000 рублей. Покупка новой квартиры путём сдачи имеющегося жилья в зачёт очень привлекательна. Если бы не одно существенное НО: покупатель не может мгновенно покинуть «сданное» жильё и перебраться в новое.

Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.

Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?

Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.

Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
Льготные условия по ипотеке;
В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Дочерняя . Чтобы взять квартиру в трейд-ин, нужно оставить на сайте заявку на продажу старой квартиры и там же выбрать новую. При этом компания предоставляет на нее скидку до 2%.

В число других бонусов входит бесплатная дистанционная оценка старой недвижимости с помощью искусственного интеллекта (чтобы уменьшить влияние человеческого фактора), проверка документов и подготовка договора.

От проверки документов до сделки проходит не более 10 дней. Дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7%.

Компания заявляет о своей готовности выкупить квартиру в любом из 15 российских городов-миллионников (Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Тюмень, Москва и Санкт-Петербург), а также ближайшем Подмосковье и Ленинградской области в пределах 15 км от МКАД (КАД) по дороге до ближайшей развязки и следующих городах Московской области: Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Жуковский, Зеленоград, Коломна, Королёв, Красногорск. Люберцы, Мытищи, Ногинск, Одинцово, Орехово-Зуево, Подольск, Пушкино, Раменское, Реутов, Сергиев Посад, Серпухов, Химки, Щёлково, Электросталь.

В целом, условия застройщика максимально приближены к «рыночным», а за счет скидки на приобретение новой квартиры многие покупатели практически полностью перекрывают убытки от дисконта при выкупе старого жилья. К минусам можно отнести существенное количество ограничений, которые компания предъявляет к объектам выкупа.

Так, ПИК не принимает по программе трейд-ин квартиры, если участник долевого строительства не вступил в права собственности (даже если дом уже сдан); они стоят дороже 20 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, и дороже 5 млн рублей для других регионов; в домах на с\х землях; в коттеджных поселках; 4 и более-комнатные; в домах менее 5 этажей; участвующие в судебных спорах и тяжбах; части (доли) квартир; в домах под снос, а также построенных до 1901 года; апартаменты и муниципальное жилье (жилье по договору социального найма).

Плюсы и минусы покупки квартиры по Трейд-ин

Насколько купить квартиру в зачет имеющегося жилья кажется простым и выгодным способом на первый взгляд, настолько можно найти и минусов, и поводов задуматься, нужна ли вам такая схема.

Плюсы:

экономия времени;
фиксация цены на будущую квартиру;
защита от мошенников;
не надо платить юристу;
можно не тратить время на поиск покупателя и переговоры с ним.

Минусы:

Старую квартиру продадут дешевле примерно на 20-30%.
Нет возможности передумать – деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика.
Не каждая квартира участвует в программе трейд-ин.
Затраты на аренду жилья, если новая квартира еще этапе строительства.

Как подготовить квартиру к trade in

Оценить реальную рыночную стоимость до обращения в агентство. Профессиональную оценку квартиры в трейд ин будет производить специалист, который владеет рыночной ситуацией. Однако агентство, безусловно, заинтересовано в быстрой продаже недвижимости — а для этого обычно приходится снижать цену. Услуги посредников по трейд ин недвижимости оплачиваются либо фиксированной суммой, либо по стоимости проданной новостройки. Поэтому владельцу старой квартиры просто необходимо контролировать адекватность оценки своего имущества, чтобы не продешевить.

Проверить чистоту квартиры перед продажей — отсутствие обременений, арестов и тому подобного. Обременения могут остаться от ранее выплаченных кредитов, арест может быть наложен судом в любой момент судебного производства и даже в качестве обеспечительных мер до начала процесса. Информация из Росреестра доступна круглосуточно на официальном сервисе ЕГРН.Реестр — выписку о зарегистрированных правах и наличии ограничений можно получить на электронную почту, указав лишь адрес квартиры или ее кадастровый номер.

Узаконить перепланировку недвижимости либо вернуть жилью первозданный вид. Перепланировкой является любое изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Если, например, в техпаспорте указаны перегородки, которые были снесены при перепланировке, то придется обращаться в суд для внесения изменений в документы. Упрощенный порядок узаконивания больше не действует.