Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности по договору аренды нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении договора контрагенты, согласно деловому обычаю, оговаривают санкции на случай его нарушения одной из сторон. Неустойка, штраф или пени, может быть установлена по соглашению. Первый вариант предполагает единовременную выплату оговоренной суммы, а второй — определение размера ее в зависимости от срока неисполнения обязательств.
Неустойка, по своей правовой природе, является одним из способов обеспечения обязательств, т.е. неким “мотиватором”, направленным на побуждение другой стороны к надлежащему исполнению своих обязательств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, неустойка (штраф и пени) являются штрафными санкциями, обязанность выплаты которых возникает только в случае нарушения установленных условий. Важно отметить, такие штрафные санкции не всегда должны исходить из условий договора, законом может быть предусмотрена своя мера ответственности за соответствующее нарушение (например, Законом о защите прав потребителей предусмотрен размер неустойки за невыполнение обязательств перед потребителем; Законом об участии в долевом строительстве предусмотрен размер неустойки за просрочку передачи объекта участнику долевого строительства и т.д.).
Формула для расчёта неустойки по договору аренды
При нарушениях договорных обязательств пени рассчитывают по определённой формуле. Для расчёта берётся сумма полностью или часть невыплаченных денежных средств.
Чтобы не ошибиться в расчётах, нужно внимательно изучить пункты договора, которые касаются ответственности сторон. Формулу, по которой рассчитывают неустойку нужно знать не только потерпевшей стороне, но и нарушителям, чтобы не пропустить возможные ошибки при начислении.
Процентная ставка определяет сумму выплаты просрочки и используется при начислении пени. Просрочка оплаты или неоплата может быть в течение определённого периода времени.
Расчёт пени производится на основании трёх показателей:
- Сумма, обозначенная в договоре.
- Показатель процентной ставки.
- Срок неуплаты.
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Когда возникает задолженность
Договор аренды предусмотрен ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Одним из существенных условий сделки является арендная плата, которую арендатор обязан своевременно вносить. Ее порядок, условия и сроки внесения указываются в договоре (ст. 614 ГК РФ).
Из этого следует, что задолженность образуется в результате нарушения сроков или размера оплаты, определенных договоренностью сторон. Эти данные прописываются отдельными пунктами и выражаются в конкретных цифрах.
Право на взыскание задолженности возникает на следующий день после того дня, который обозначен в договоре как последний для оплаты.
С этого же момента исчисляется исковая давность, составляющая 3 года (статьи 195, 196 ГК РФ). Также возникает право требовать неустойку.
- Для взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения вначале должнику направляется претензия.
- Претензия отправляется по юридическому адресу должника.
- Срок ожидания ответа на претензию — 30 дней.
- Правоотношения регулируются АПК РФ.
- Если сумма задолженности по договору до 250 тысяч (для ИП) или до 500 тысяч рублей (для юрлиц), законом предусмотрено упрощенное производства без вызова сторон.
- Исковое заявление подается в бумажной или электронной форме.
- В случае неудовлетворения требований судом первой инстанции истец вправе обратиться с апелляцией и кассацией.
Различают два вида неустоек:
Законная неустойка взимается за нарушение договорных условий и просрочку платежей, она не меняется от желания и возможностей сторон, заключающих Договор. Определяется эта неустойка законом, она не зависит от условий договорного соглашения (статья 332 ГК РФ).
Примерами являются выплаты алиментов или возмещение компенсации за пользование чужими средствами. Эти удержания не изменяются и от них нельзя отказаться. Также стороны не вправе уменьшить размер суммы.
Договорная неустойка определяется при подписании договора и согласуется сторонами. Размер и порядок начисления оговаривается во время заключения соглашения. Предусматриваются возможные варианты нарушения обязательств и соответствующие размеры выплат.
Законодательство предоставляет полную свободу действий для сторон, заключающих договор. Это касается порядка начисления неустойки и её взыскания.
Неустойки подразделяют на несколько видов:
- зачётную;
- исключительную;
- альтернативную;
- штрафную.
Зачётная неустойка взимается за неисполнение взятых договорных обязательств. Выплачивается только часть непокрытых убытков.
Расчет задолженности по договору аренды
При взыскании задолженности с контрагента можно получить не только основной долг, который указан в документах, но и неустойку. Иногда ее размер прямо указан в договоре, тогда посчитать сумму к взысканию совсем просто: нужно просто умножить сумму долга на оговоренные проценты, а также на количество дней просрочки. Но иногда нет договора, или в нем отсутствует размер неустойки. В этом случае ее также можно взыскать с должника по закону.
Статья 395 Гражданского кодекса РФ определяет порядок расчета процентов по долгу (или, как это написано в законе, — за пользование чужими денежными средствами). Ведь если человек или организация задолжали какую-то сумму, считается, что эти деньги используются, а значит, приносят доход. Но не их законному владельцу, а должнику. Чтобы определить точный размер неустойки, требуется калькулятор долга. Использование сервиса совершенно бесплатно и требует минимум информации, но позволяет точно подсчитать, сколько денег требовать с должника на определенную дату.
При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.
Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.
Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.
Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.
○ Взыскание через суд.
Если претензия не дала результата, следует подготовить исковое заявление в для инициирования судебного процесса. Обращаться с иском следует в Арбитражный суд по месту регистрации квартиранта. В заявлении требуется указать:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон соглашения.
- Требование истца о погашении задолженности со ссылками на законодательные акты.
- Обстоятельства, в силу которых возникло настоящее требование, а также доказательство их правомерности (договор аренды, акт приема-передачи квартиры).
- Стоимость иска (сумму задолженности).
- Подробный расчет долга.
- Документы, подтверждающие попытку решить проблему в досудебном порядке (копию претензии).
- Чек оплаты госпошлины.
- Список приложенных документов.
К исковому заявлению требуется приложить:
- Договор аренды (копия).
- Акт приема-передачи квартиры (копия).
- Подтверждение отсутствия арендной платы (банковская выписка, ведомость расчетов).
- Переписку с должником или аудизапись бесед с требованием оплаты проживания.
- Почтовые квитанции.
- Иные документы, имеющие отношение к вопросу.
Копию иска также нужно направить должнику заказным письмом.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, суд вынесет решение:
- Удовлетворить просьбу истца и взыскать с арендатора долг в полном размере (долг плюс неустойка).
- Частично удовлетворить просьбу истца и взыскать с ответчика часть задолженности (только основной долг).
- Отказать в удовлетворении просьбы.
Если вы будете не согласны с вынесенным решением, у вас есть право обжаловать его в течение 30 дней путем подачи апелляционной жалобы в тот же судебный орган, который рассматривал дело.
Доказывание права на обращение взыскания на земельный участок
Обращаясь с иском об обращении взыскания на земельный участок должника, взыскателю нужно обеспечить наличие необходимых доказательств. Как правило, все необходимые документы находятся у пристава (в материалах исполнительного производства). Поэтому прежде всего нужно получить у пристава копии требуемых документов и приложить их к исковому заявлению. Одновременно нужно ходатайствовать о привлечении к рассмотрению дела пристава и истребовании материалов исполнительного производства.
Доказательства отсутствия денежных средств и другого имущества
При разрешении вопроса об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника важно принять во внимание положения статьи 69 закона № 229-ФЗ. В ней указано, что в первую очередь обращается взыскание на денежные средства и иные ценности, находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках, а только затем на иное имущество. Причем должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь
Хотя при этом окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника будет определять пристав. Таким образом, если должник получает зарплату или иной доход или у него есть в собственности другое имущество (например, автомобиль), то требовать обращения взыскания на земельный участок бесполезно – суд в этом откажет
Причем должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Хотя при этом окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника будет определять пристав. Таким образом, если должник получает зарплату или иной доход или у него есть в собственности другое имущество (например, автомобиль), то требовать обращения взыскания на земельный участок бесполезно – суд в этом откажет.
С учетом вышесказанного перед подачей иска важно убедиться, что в материалах дела по исполнительному производству есть доказательства отсутствия у должника денежных средств для погашения долга, а также иного имущества. Например, это может быть справка из Пенсионного фонда (об отсутствии дохода), из банков (об отсутствии счетов), из ГИБДД (об отсутствии автотранспортных средств, зарегистрированных на должника)
Доказательства отсутствия ограничений для обращения взыскания. Есть несколько случаев, когда обращение взыскания на имущество должника запрещено. Один из них – когда на участке находится дом с жилым помещением (его частью), которое для гражданина-должника и проживающих совместно с ним членов семьи является единственным пригодным для постоянного проживания. Поэтому взыскателю нужно позаботиться о доказательствах, подтверждающих, что на земельном участке не находится жилое помещение – единственное жилье должника. Это может быть кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП на земельный участок, а также выписка из ЕГРП на должника, в которой будет указано, что у него нет в собственности жилого помещения по данному адресу.
Задолженность в отношении арендной платы – это та сумма, которая осталась неоплаченной после наступления даты платежа. Это же число является моментом начала исковой давности. В течение трех лет можно подать заявление в суд. После этого есть вероятность, что его отклонят.
Для того чтобы рассчитать размер задолженности, необходимо умножить количество просроченных месяцев на сумму платежа. К полученному результату можно будет также прибавить неустойку.
Она, в свою очередь, бывает двух типов:
- законная;
- договорная.
Как следует из названия, первая начисляется независимо от условий договора. Обычно это одна трехсотая соответствующей ставки ЦБ РФ. Вторая предусмотрена условиями соглашения.
Неустойка начисляется за каждый день просрочки. Общая формула выглядит следующим образом:
- задолженность х количество суток без оплаты х ставка ЦБ х 1/300.
Мирное урегулирование
Перед подачей иска может потребоваться процедура досудебных переговоров. Это не является обязательным требованием, однако специалисты рекомендуют решать любые конфликты на как можно более ранних этапах.
Это имеет ряд преимуществ:
- Экономию времени – рассмотрение обычно длится достаточно долго, заседаний проводится несколько, после этого ожидается само взыскание.
- Сбережение средств – судебные издержки во многих случаях оказываются достаточно существенными.
- Сохранение репутации – если дело дошло до официальных инстанций, то ни о каком сохранении хороших отношений не может быть речи, это подтверждение того, что стороны не готовы к компромиссу.