Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законность возведения перегородки на лестничной площадке в многоквартирных домах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уважаемые посетители сайта. Предлагаю ознакомиться с адвокатской практикой по отгораживанию частей общих коридоров в многоквартирных жилых домах. Интервью взято у адвоката из фирмы «Афанасьев и партнеры» в 2009 г., при этом, как мне кажется, данная тематика будет интересна и сегодня.
Можно ли установить перегородку на лестничной площадке в подъезде?
Согласно Постановлению Госстроя № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Следует понимать, что установка перегородок в местах общего пользования может затруднить проход специалистов управляющих организаций к некоторым элементам общего имущества для целей обследования, ремонта, уборки. В отгороженной части подъезда могут находиться инженерное оборудование – щитки, пролегать кабели и т.д.
Самовольно устроенные перегородки в местах общего пользования могут быть демонтированы по решению суда. Истцами при этом могут быть как граждане – собственники помещений данного дома, так и, например, управляющая организация.
Кроме того, «площадка в подъезде» представляет собой элемент общего имущества собственников помещений жилого дома, владеть и пользоваться которым в равной степени вправе все собственники помещений в таком доме.
Таким образом, следуя требованиям норм как Жилищного, так и Гражданского кодекса РФ, для того, чтобы возвести перегородку в подъезде, необходимо получить согласие всех собственников дома.
Осматриваем коридор: осторожно, счетчики!
Достаточно часто конфликты с соседями возникают в том случае, если вы собираетесь огородить часть коридора, где расположен электрощит для всех квартир на этаже (без приборов учета). В этом случае несогласные с вашими планами жильцы могут ссылаться на отсутствие доступа к общедомовому оборудованию. Но их претензии необоснованны: с точки зрения закона заниматься обслуживанием электрического щита может только сертифицированный электрик. А в случае аварийных ситуаций ему необходимо лишь предоставить доступ к оборудованию.
Совсем другое дело, если в распределительном щите находятся приборы учета. Тогда обеспечить доступ к счетчикам – это вполне законное требование собственников. Но и здесь есть выход, хотя он обернется дополнительными тратами для вас, – приборы учета можно переустановить в квартирах. Есть более дешевый вариант – сделать дубликаты от входных ключей и передать их соседям, чьи счетчики оказались за вашей дверью.
Самая сложная ситуация – когда в коридоре расположен пожарный кран. Представители пожарной инспекции обычно категорически запрещают огораживать подобные объекты. Но и здесь есть выход. К примеру, можно установить дверь со стеклянной вставкой, которую легко разбить в случае опасности и обеспечить доступ к пожарному крану.
Проблема разрешается легче в том случае, если в вашем подъезде есть консьерж. Тогда ему передаются на хранение запасные ключи от двери.
СОВЕТ №3
Внимательно осмотрите коридор, обратите внимание, где располагаются распределительный щит, счетчики и пожарный кран. Постарайтесь найти с вашими соседями компромисс по включению этих объектов в огораживаемую территорию
Организуем заочное собрание собственников
Если вы не хотите в будущем судебных разбирательств с ТСЖ, ЖСК, УК или другими собственниками, считающими установку двери незаконной, то перед ее монтажом необходимо организовать общее собрание собственников многоквартирного дома. Это, разумеется, обернется для вас потерей времени и нервов. Зато, если решение собрания вступит в силу, никто впредь уже не сможет предъявлять вам претензии.
Провести общее собрание надо в заочной форме, так как при очном варианте вы вряд ли соберете кворум (должны присутствовать две трети от общего количества собственников).
В повестку дня можно включить не только конкретно ваш вопрос, но и другие проблемы, которые волнуют жильцов. О проведении собрания вы должны уведомить всех владельцев квартир за десять дней. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением о доставке (что влетит в копеечку), либо вывесить информацию на стенде на первом этаже. Затем в определенный день разослать документы с текстом вопросов другим жильцам, указав до какой даты (обычно, это несколько дней) они могут выразить свое мнение. После чего стоит пройтись по квартирам и собрать бумаги. «За» положительное решение вашего вопроса должно быть отдано более 50% голосов.
СОВЕТ №4
Согласно Жилищному кодексу, вопрос о пользовании общим имуществом решается исключительно на общем собрании собственников многоквартирного дома. В противном случае вы нарушаете закон и должны быть готовы к соответствующим последствиям
По данным Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, около 90% перегородок в общих коридорах домов сейчас установлено с теми или иными нарушениями законодательства. В 30% случаев их монтаж был оспорен или сейчас оспаривается в судебном порядке.
Так что, если вы действуете на свой страх и риск и не заручились решением общего собрания жильцов, будьте готовы к тому, что в любой момент вам может придти уведомление со стороны ТСЖ, ЖСК или УК с требованием демонтировать установленную дверь. Если вы этого не сделаете, то организации, занимающиеся эксплуатацией дома, могут обратиться в суд. И если он встанет на их сторону, то вас обяжут уже за свой счет ликвидировать перегородку. Серьезные проблемы могут возникнуть и в том случае, если вы вдруг захотите продать квартиру. Дверь придется либо демонтировать, либо все-таки проводить общее собрание жильцов и получать разрешение на установку перегородки постфактум.
2.1. Коридор относится к общему имуществу дома, поэтому Вам необходимо согласие всех собственников. Если такого согласия нет, то требование о сносе перегородке являются законными.
3.1. Ну это никто не знает. Надо материалы дела смотреть, чтобы ответить на ваш вопрос.
С уважением.
4.1. ну в данном случае понятия морального давления в законе нет, поэтому в данном случае определить это сложно. Но давление конечно присутствует.
4.2. Лестничные площадки и приквартирные тамбуры являются ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ жильцов многоквартирного дома.
Использование общего имущества возможно только с согласия ВСЕХ собственников жилых помещений в многоквартирном доме и для получения такого согласия необходимо проведение общего собрания.
Самовольное занятие мест общего пользования является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ.
Если Вы не хотите давать своего согласия такое использование — заставить Вас никто не вправе.
Организуем заочное собрание собственников
Если вы не хотите в будущем судебных разбирательств с ТСЖ, ЖСК, УК или другими собственниками, считающими установку двери незаконной, то перед ее монтажом необходимо организовать общее собрание собственников многоквартирного дома. Это, разумеется, обернется для вас потерей времени и нервов. Зато, если решение собрания вступит в силу, никто впредь уже не сможет предъявлять вам претензии.
Провести общее собрание надо в заочной форме, так как при очном варианте вы вряд ли соберете кворум (должны присутствовать две трети от общего количества собственников).
В повестку дня можно включить не только конкретно ваш вопрос, но и другие проблемы, которые волнуют жильцов. О проведении собрания вы должны уведомить всех владельцев квартир за десять дней. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением о доставке (что влетит в копеечку), либо вывесить информацию на стенде на первом этаже. Затем в определенный день разослать документы с текстом вопросов другим жильцам, указав до какой даты (обычно, это несколько дней) они могут выразить свое мнение. После чего стоит пройтись по квартирам и собрать бумаги. «За» положительное решение вашего вопроса должно быть отдано более 50% голосов.
СОВЕТ №4
Согласно Жилищному кодексу, вопрос о пользовании общим имуществом решается исключительно на общем собрании собственников многоквартирного дома. В противном случае вы нарушаете закон и должны быть готовы к соответствующим последствиям
По данным Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, около 90% перегородок в общих коридорах домов сейчас установлено с теми или иными нарушениями законодательства. В 30% случаев их монтаж был оспорен или сейчас оспаривается в судебном порядке.
Так что, если вы действуете на свой страх и риск и не заручились решением общего собрания жильцов, будьте готовы к тому, что в любой момент вам может придти уведомление со стороны ТСЖ, ЖСК или УК с требованием демонтировать установленную дверь. Если вы этого не сделаете, то организации, занимающиеся эксплуатацией дома, могут обратиться в суд. И если он встанет на их сторону, то вас обяжут уже за свой счет ликвидировать перегородку. Серьезные проблемы могут возникнуть и в том случае, если вы вдруг захотите продать квартиру. Дверь придется либо демонтировать, либо все-таки проводить общее собрание жильцов и получать разрешение на установку перегородки постфактум.
ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: МОЖЕТ ЛИ ЯВЛЯТЬСЯ ИСТЦОМ НЕ САМ СОБСТВЕННИК, А КТО-ТО ИЗ ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ, ПРОЖИВАЮЩИХ В КВАРТИРЕ?
Так, истец обратился в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании жилой площадью путем демонтажа металлической тамбурной двери, в обоснование заявленных требований указав на то, что проживает в квартире, собственником которой является Х, собственником рядом расположенной квартиры является ответчик. Прежние собственники квартиры ответчика установили дополнительную металлическую дверь, отделяющую вышеуказанные квартиры от общего коридора и лестничной площадки. Считает, что в результате установки указанной двери ухудшился воздухообмен около квартиры, в которой истец проживает, скапливаются запахи, в результате чего трудно дышать. Полагает, что в случае пожара выход из занимаемой квартиры будет затруднен.
Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить ввиду его незаконности.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 45), в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
———————————
Российская газета. 2010. 21 мая; 2015. 30 июня.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в результате действий ответчика ему были созданы препятствия в пользовании занимаемым жилым помещением .
———————————
Определение Челябинского областного суда от 12.05.2011 по делу N 33-5034/2011.
Как представляется, члены семьи собственника на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Данное правило также закреплено в п. 3 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, в котором указано, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав.
Сложнее согласиться с принятым по данному делу решением, которым отказано в удовлетворении исковых требований в связи с недоказанностью нарушения прав истца возведенной перегородкой.
При установке двери у вас есть два варианта.
Первый — если тамбурная дверь была предусмотрена в проекте подъезда, то есть планировка подразумевает установку двери. В этом случае вы сможете поставить дверь с меньшими усилиями. Вам не нужно согласие всех жильцов дома, согласование с пожарными и коммунальными службами. Единственный нюанс заключается в том, что тамбурная дверь не должна закрывать счетчики, запасные выходы, систему пожарной сигнализации.
Второй — если тамбурной двери в проекте не было. А это означает, что вы затеяли перепланировку. В этом случае вы должны будете получить согласие соседей, а также разрешение от всех инстанций.
Обратитесь в управляющую компанию или БТИ, чтобы запросить проект дома. Где заказать перепланировку подъезда? Обратитесь в БТИ, поскольку любая частная организация вынуждена согласовать свой проект с ними. Мы советуем перед тем, как заказывать такой проект — получить рекомендации от всех инстанций. Может получиться так, что устанавливать тамбурную дверь вообще нельзя.
Если тамбурной двери в проекте нет — значит, переходим к пункту 2.
Чем грозит установка тамбурной двери без согласования?
Обустроить тамбур без согласования — незаконно. За это предусмотрена ответственность. Минимум — оплатить штраф в несколько тысяч рублей и оформить все необходимые разрешения. Максимум — придется демонтировать незаконно установленную дверь в общий коридор.
Соседи установили тамбурную дверь без разрешения? Если вам это решение не нравится, вы можете обратиться в управляющую компанию и сообщить им об этом.
Раньше за незаконными перепланировками почти никто не следил, потому в «нулевых» возникло так много «самостроя». Сейчас коммунальные службы начали выявлять нарушения и реагировать на жалобы жильцов.
Так что устанавливать дверь в тамбур стоит законными методами, пройдя через все этапы согласования:
- Управляющая компания или БТИ
- Пожарный надзор
- Согласие всех жильцов дома.
Закон и порядок: что делать, если соседи захламили своими вещами общий коридор
Хочется собственноручно передвинуть, вынести или даже выкинуть соседский хлам из межквартирного пространства? Не делайте этого. Сейчас мы расскажем, как решить этот вопрос законно.
Проблема с хранением соседских вещей в помещении общего пользования актуальна круглый год. Уже несколько лет жильцы многоквартирных домов с воодушевлением устанавливают в коридорах специальные железные шкафы, потому что «квартира маленькая, хранить вещи негде!».
- С приходом лета вы можете заметить, что у соседа Иннокентия появился новый велосипед, а его жена затеяла ремонт, поэтому пришлось «на время» вынести в коридор комод. Соседка из 33-й квартиры стала мамой в третий раз, и к детским самокатам присоединилась коляска…
- А если напротив вашей двери стоит тот самый «безопасный» металлический шкаф, то вам придется постараться, чтобы занести в квартиру, например, новый холодильник или закатить свою детскую коляску.
- Как быть, если соседи, несмотря на ваши увещевания, не убирают из межквартирного коридора свои вещи?
- «Летидор» обратился за консультацией к Антону Палюлину, юристу, управляющему партнеру юридического бюро «Палюлин и партнеры».
Межквартирный холл предназначен для обслуживания сразу нескольких квартир на этаже, поэтому он априори не может принадлежать какой-либо отдельной квартире (пп. 1 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Межквартирный холл в многоквартирном доме – это общая собственность жильцов.
Однако здесь есть небольшое уточнение: эта собственность определяется в долях, которые пропорциональны площадям квартир (п.п. 2, 4 ст. 37 ЖК РФ). То есть если ваша квартира больше соседской в три раза, то вы по закону можете хранить в общем коридоре три арбуза, а вот ваш сосед – только один.
Виды тамбурных дверей
Закон не указывает, какие именно должны стоять двери в коридоре: деревянные или металлические. В зависимости от своих финансовых возможностей и предпочтений квартиросъёмщики сами решают, из какого материала будет изготовлена перегородка на лестничной площадке. Более надёжный вариант – это металлические двери, которые можно с наружной стороны своими руками покрасить молотковой краской или отделать порошковым напылением.
Важно! Также жильцы могут по своему усмотрению отделать тамбур своими руками или нанять работников. Отделка тамбурного помещения может включать такие работы: отделать стены пластиковыми панелями или покрасить их краской; постелить на пол линолеум или положить керамическую плитку. Однако отделывать тамбур совсем не обязательно, особенно если им пользуются жильцы двух или трёх квартир.
Вы имеете все законные основания установить перегородку в общественном коридоре. Согласно ст.37 ЖК и ст.247 ГК каждый владелец квартиры имеет долю в общедомовом имуществе пропорционально площади своей квартиры. И основываясь на этом, жильцы могут устанавливать дверь в тамбуре без согласия всех квартиросъёмщиков многоэтажки, и без необходимости получать разрешение в муниципалитете, поскольку такая конструкция не является ни перепланировкой, ни реконструкцией, также коридорная площадь не относится к жилплощади.
Установка двери в общем коридоре: четыре совета «новичкам»
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ): 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня собрания (в рассматриваемом случае необходимо сформулировать вопрос о согласии на установку перегородки (дверного полотна) в общем коридоре многоквартирного дома); 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Железная перегородка на лестничной площадке
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Жилкомсервис» Кронштадтского района Санкт-Петербурга к Хабаровой Л.П. об обязании демонтировать перегородку, установленную около квартиры на лестничной площадке (межэтажном холле) жилого дома Ответчица Хабарова Л.П.
в судебном заседании иск не признала.
Не оспаривала, что перегородка была установлена в межэтажном холле с целью дополнительной звуко- и теплоизоляции принадлежащей ей квартиры, кроме того, жильцы подъезда дома, в котором расположена её – ответчицы, ***, не возражали и не возражают против наличия установленной около *** перегородки. Считает ООО «Жилкомсервис» Кронштадтского района Санкт-Петербурга ненадлежащим истцом.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ответчице принадлежит на праве собственности жилое помещение квартира адресу: ***, что следует из представленных суду документов – ( л.
д. 69)
Я тоже не разделяю ваш оптимизм с соседом. Это все бы стали так стенки переносить, кому куда хочется.
По-любому эту конструкцию придется узаканивать — оформлять по полной программе. Перенос стены, да еще такой заметный — в первый же день уборщица стуканет в ЖЭК.
Хотя работы у нее и убавится. Это получается, как бы вы себе полезной площали прибавить хотите Использовать для личных нужд А это общая территория. И не только пожарники возмутятся — все, кто угодно.
У нас в доме тоже такая планировка, что я могу перед своей дверью занять комнату, которая неизвестно для чего сделана.
В ней трубы просто и все. А еще можно до самого щитка стенку поставить и прихватить метров 5.
Наша квартира обособленно от других находится и коридор длинный.
Я уже 15 лет мечтаю об этом. Как бы было здорово там держать велосипеды, коляски и прочий хлам в виде обуви. -( Но даже затевать не хочу. Столько нервов потребуется и неизвестно, чем закончится процесс.
Вам желаю удачи и прежнего оптимизма.
Можно ли установить перегородку на этаже около квартиры, сколько голосов нужно на общем собрании для установки перегородки.
Установка перегородки затрагивает общее имущество собственников помещений в доме, и для ее возведения требуется проведение общего собрания. Ранее нормы о пожарной безопасности прямо запрещали возведение перегородок, не предусмотренных проектом, но теперь этот пункт утратил силу, и в целом сейчас судами признается возможность установки перегородки около квартиры.
Однако есть вопрос, по которым мнения судов расходятся, – это необходимое количество голосов собственников для того, чтобы считать возведение перегородки согласованным.
Большинство судов исходит из того, что возведение перегородки является реконструкцией, при установке такого ограждения происходит уменьшение общего имущества. Это согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ требует согласия абсолютно всех собственников.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.05.2017 по делу N 33-7676/2017. Собственник обратился в суд с иском по вопросу незаконного устройства перегородки, произведенного без его согласия. Суд первой инстанции ему отказал, однако областной суд отменил решение нижестоящего суда, указав, что за счёт возведения перегородки на лестничной клетке увеличилась площадь магазина, «что явно свидетельствует о реконструкции в соответствии с определением, данным в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ». Также суд отметил, что установка перегородки, в результате которой площадь общего имущества уменьшилась, нарушает права истца как сособственника общего имущества, находящегося в долевой собственности всех собственников, независимо от того в какой части дома расположено помещение, принадлежащее истцу.
Апелляционное определение Омского областного суда от 23.05.2018 по делу N 33-3077/2018. Суд удовлетворил требования о сносе перегородки. При этом он отметил, что «независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой присоединение общего имущества, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества». В данном деле согласия всех собственников получено не было.
Апелляционное определение Омского областного суда от 03.02.2016 N 33-761/2016. Суд пришел к выводу, что при возведении перегородки фактически произошла перепланировка, вследствие которой была уменьшена площадь лестничной площадки, относящейся к общему имуществу. Перегородка препятствует доступу других собственников к той части коридора, которая находится между квартирой ответчика и перегородкой, то есть они лишены возможности пользоваться данной частью коридора. В связи с этим суд пришел к выводу, что произошло уменьшение общего имущества, которое требовало согласия всех собственников. Доводы о наличии протокола с согласием простого большинства собственников на установку перегородку суд отклонил.
Также суд указал, что перегородка была возведена ответчиком без получения разрешительной документации, что является нарушением п. 1.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, согласно которому переоборудование (переустройство, перепланировка) жилых и нежилых помещений допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 04.09.2018 N 33-8347/2018. Собственника обязали демонтировать перегородку, возведенную без согласия всех остальных собственников: «на момент монтажа перегородки и установки железной двери с замками у ответчика не было правовых оснований для данных действий, разрешение на устройство перегородки не получено, общего собрания собственников жилья созвано не было… лестничные площадки принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам и уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников, тогда как ответчиками такого согласия получено не было».
Апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу N 33-4550/2015. Как и в предыдущих случаях, суд признал установку перегородки незаконной. Он отметил, что решения общего собрания, подтверждающего передачу в пользование части общего коридора на лестничной площадке, либо поручающего ему установку ограждения в целях образования изолированного помещения в местах общего пользования, не проводилось… Ответчик самовольно заняла часть общего имущества многоквартирного дома, а именно часть межквартирной лестничной площадки, образовав изолированное помещение для личного использования, то есть уменьшила размер общего имущества, что возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции».
Апелляционное определение Московского областного суда от 25.03.2015 по делу N 33-6596/2015. Аналогичным образом суд посчитал возведение перегородки реконструкцией, уменьшающей общее имущество и требующей согласия всех собственников. У Мосгорсуда есть и противоположная практика (см. ниже).
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2016 N 33-11559/2016 по делу N 2-1457/2016. Суд отметил, что перегородка – это не вопрос использования общего имущества, а перепланировка, влекущая его уменьшение, что требует согласия всех собственников:
«вопрос об устройстве спорной перегородки не может быть отнесен к вопросу о передаче в пользование иным лицам части общего имущества. В данном случае речь идет о перепланировке помещения лестничного коридора, относящегося в силу ст. 289, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме, при этом в результате такой перепланировки часть общего имущества (лестничного коридора) поступает в исключительное пользование отдельных собственников (ответчиков), а не иных лиц, и выбывает из общего пользования остальных собственников, т.е. фактически происходит уменьшение находящегося в общем пользовании общего имущества».
Встречаются и исключения из этой практики. Иногда судам достаточно двух третей голосов собственников.
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30.06.2017 по делу N 33-4960/2017. На общем собрании было принято решение о выделении 10 — 12 кв. метров общедомового имущества под помещение ТСЖ. После этого была огорожена часть общего коридора. Собственник одного из помещений с этим не согласился и обратился в суд. Суды изучили протокол общего собрания и пришли к выводу об отсутствии кворума для принятия решения. Суд первой инстанции хотел увидеть в протоколе согласие всех собственников, но краевой суд указал, что принятое решение относится к вопросу о пользовании общим имуществом, что требует 2/3 числа голосов от общего числа голосов собственников. Однако даже этого количества голосов на собрании получено не было.
Апелляционное определение Московского областного суда от 06.05.2015 по делу N 33-10661/2015. Управляющая организация обратилась в суд с иском к собственнику с требованием демонтировать глухую кирпичную стену в районе квартиры и стену с металлической дверью, оштукатурить и покрасить стены в местах демонтажа и монтажа указанных объектов. В собрании об установке перегородки приняли участие собственники с 57% голосов.
Суды удовлетворили заявление, указав, что исходя из п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, такое решение должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Как законно поставить дверь на лестничной клетке?
Такой захват части общего пользования, может быть вам разрешен! Однако оформить эту площадь вам будет никак нельзя, это также контролирует закон. То есть огородиться от соседей (с их согласия вы можете), а вот оформить в собственность и прибавить к жилой площади вашей квартиры – нет!
Контролируется статьей – 290 ГК РФ (пункт 2).
Однако в редких случаях, когда перепланировка или реконструкция помещения невозможно без присоединения общей площади, возможно присоединение в частую собственность. Однако это бывает только при реставрации и перестройки зданий (статья 40, ГК РФ).
На лестничных клетках некоторых домов перегородочные конструкции изначально предусмотрены проектом. Их нельзя демонтировать. Единственный вариант в этом случае – модернизация фальш-стенки с согласия всех жильцов дома и с сохранением ее конструктивных характеристик.
Но существуют и такие здания, где планировка подъездов напрашивается на установку перегородки с дверью на лестничной площадке. Из-за длинного извилистого коридора близ квартиры возникает потенциальный тамбур. Его-то владельцы жилья часто огораживают от остального подъездного пространства.
В принципе, такой вариант перепланировки возможен. Но нельзя проделывать это самовольно, руководствуясь только собственными интересами.
Лестничная площадка относится к общему имуществу жильцов дома, а уменьшение его площади только по желанию владельца одной квартиры невозможно по закону.
Перед возведением переборки требуется получить согласие собственников всех квартир, а также разрешения организаций, ответственных за коммунальные системы в задании и пожарной службы.
Согласно Постановлению Госстроя № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Следует понимать, что установка перегородок в местах общего пользования может затруднить проход специалистов управляющих организаций к некоторым элементам общего имущества для целей обследования, ремонта, уборки. В отгороженной части подъезда могут находиться инженерное оборудование – щитки, пролегать кабели и т.д. Самовольно устроенные перегородки в местах общего пользования могут быть демонтированы по решению суда. Истцами при этом могут быть как граждане – собственники помещений данного дома, так и, например, управляющая организация.
Кроме того, «площадка в подъезде» представляет собой элемент общего имущества собственников помещений жилого дома, владеть и пользоваться которым в равной степени вправе все собственники помещений в таком доме.
Таким образом, следуя требованиям норм как Жилищного, так и Гражданского кодекса РФ, для того, чтобы возвести перегородку в подъезде, необходимо получить согласие всех собственников дома.
В то же время, суды иногда отходят от формального подхода к разрешению подобного рода споров. Если перегородка никому не мешает, не затрагивает ничьих прав и интересов, то суд может отказать в удовлетворении требования о ее демонтаже, чему есть примеры в судебной практике. Речь идет, например, об отсекающих перегородках, образующих дополнительные тамбуры, которые устанавливаются собственниками перед входом в две или три квартиры. Такие перегородки перед квартирами выполняют дополнительную функцию, связанную с сохранностью имущества — электросчетчиков, а также кабельных и телефонных проводов. Указанные перегородки не создают препятствий другим собственникам в пользовании площадкой и примыкающими к ней лестницей и лифтом. Установленная перегородка должна при этом соответствовать требованиям пожарной безопасности.
Так например, по одному из дел, разрешая спор, суд установил следующее.
В жилом доме на площадках всех этажей установлены отсекающие перегородки, оборудованные жильцами. В настоящее время, в домах подобной серии перегородки устанавливаются в период строительства. Как правило, на площадке имеются 2 тамбура справа и слева, а между тамбурами площадка, примыкающая к лестнице и лифту. Коридоры общего пользования на этажах в подъездах дома предназначены для обслуживания, использования и доступа к расположенным на этих этажах квартирам. Установив по обоюдному согласию перегородки, собственники квартир выделили себе в пользование часть общего коридора.
Суд первой инстанции принял во внимание, что часть общего коридора, находящаяся в пользовании ответчиков, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, не зарегистрирована за ними в личной собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности ответчиков на квартиры, уменьшение общего имущества в доме в результате возведения перегородок не произошло.
Судебная коллегия, оставляя без изменения решение суда первой инстанции об отказе в иске о демонтаже самовольно возведенных перегородок согласилась с выводами о том, что в действиях истицы, заявляющей требование о демонтаже перегородок, образующих дополнительные тамбуры перед квартирами, имеются признаки злоупотребления правом, осуществляемым исключительно с намерением причинить вред ответчикам, поскольку причиной обращения Г. в суд послужил возникший между ней и ответчиками конфликт.
Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Суд также указал, что доказательств, подтверждающих нарушение прав истца, в связи с оборудованием спорных конструкций, не представлено. Суд пришел к выводу о том, что само по себе устройство ответчиками перегородок в помещениях, являющихся общим имуществом собственников, не свидетельствует о нарушении прав истицы (извлечение из апелляционного определения Омского областного суда от 14.11.2012 по делу N 33-7139/2012).
Рекомендуемые по теме публикации:
- Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика
- Обзор судебной практики «Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика»
- Иные публикации в рубрике «общее имущество в многоквартирном жилом доме»
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 20.04.2013г.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.
Собственник помещения в многоквартирном доме не может выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
То есть, установить тамбурную дверь и перегородку в общем коридоре можно только при условии согласия собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме.
Для этого нужно провести общее собрание.
При установке новой перегородки нужно придерживаться норм, касающихся пожарной безопасности. Это жизненно важно для безопасности всех соседей.
В силу ст. 20 Федерального закона “О пожарной безопасности” нормативное правовое регулирование в области пожарной безопасности представляет собой принятие органами государственной власти нормативных правовых актов по пожарной безопасности. К нормативным документам по пожарной безопасности относятся стандарты, нормы и правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.
В соответствии с Федеральным законом “О пожарной безопасности” Приказом Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации стихийных бедствий от 18.06.2003 г. № 313 были утверждены Правила Пожарной безопасности в Российской Федерации, пунктом 18 которых установлено, что граждане должны соблюдать на производстве и в быту требования пожарной безопасности, а также соблюдать и поддерживать противопожарный режим.
Пункты 6.26 и 6.27 СНиП 21-01-97 “Пожарная безопасность зданий и сооружений”, утвержденных Постановлением Минстроя России от 13.02.1997 г. № 18-7, устанавливают нормы, при нарушении которых возникают реальные препятствия для эвакуации людей из соседних квартир.
Пункт 40 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС России от 18.06.2003 № 313 (ППБ 01-03) запрещает установку дополнительной двери из квартиры в общий коридор или изменение направления открывания дверей (в отступление от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир, если оно будет произведено с нарушением требований пунктов 6.26 и 6.27 СНиП 21-01-97 “Пожарная безопасность зданий и сооружений”, согласно которым ширина горизонтальных путей эвакуации должна быть не менее 1 метра при одностороннем расположении дверей (пункт 6.27). В любом случае эвакуационные пути должны быть такой ширины, чтобы с учетом их геометрии по ним можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком.
Важно учесть основные правила:
- любые дополнительные конструктивные элементы, установленные на лестничной площадке или в общем коридоре, не должны препятствовать эвакуации людей, находящихся в здании;
- невозможно монтировать дверь, направление открывания которой противоречит проекту дома, и конструкция при этом перекрывает эвакуацию, мешает эвакуации людей из соседних квартир;
- дверь должна открываться по пути эвакуации;
- при установке замков нужно учесть возможность открывания замков изнутри без ключей;
- материал двери и перегородки должен быть негорючим;
- ширина прохода должна составить не менее 0,8 м, а высота 2 м;
- расстояние до других дверей должно составлять не меньше 1 м;
- в образовавшемся помещении нужно обязательно предусмотреть электрическое освещение;
- за дверью не должно находится щитов с пожарными гидрантами, пультов пожарной сигнализации, клапанов пожарного дымоудаления, электрораспределительных щитов.
Имейте в виду, что если в коридоре уже имеется дверь, то проще всего установить новую тамбурную дверь вместо старой, расположение которой уже предусмотрено в проекте многоквартирного дома, если она будет открываться в аналогичном направлении.
Часто установка новой перегородки является перепланировкой или реконструкцией, и обычно требует внесения изменений в проектную и техническую документацию многоквартирного дома. Однако, такое согласование необходимо не во всех случаях.
Для этого необходимо изготовить проект в проектной организации. Этот проект согласовывается в территориальной пожарной инспекции.