Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В Москве аферисты придумали хитрую схему по захвату чужих квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
В 2005 году семья Однодворцевых купила в Москве двухкомнатную квартиру. Спустя три года они получили иск от межрайонного прокурора, который выступал в интересах департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (теперь — департамент городского имущества) и требовал изъять квартиру у Однодворцевых, снять их с регистрационного учета и выселить.
До переезда в Москву Татьяна и Валерий Однодворцевы жили в Белгороде. «Работы особо не было, и знакомые нас как-то спросили, а почему мы в Москву не уедем. Так и решили», — рассказывает Татьяна. Сначала они снимали жилье, затем продали квартиры в Белгороде и купили квартиру в Москве. Жили в ней вшестером: Татьяна и Валерий, их сын с женой и ребенком и отец Валерия. В 2008 году они получили иск. «Открываем почтовый ящик, а там толстое письмо. Прочитали и не поняли ничего, подумали, что ошибка какая-то. Оказалось, что не ошибка и что когда-то эту квартиру приватизировали мошеннику», — вспоминает Татьяна.
До 2000 года в этой квартире проживал мужчина, который являлся ее законным собственником. Затем он умер, и квартира осталась пустой, три года никто не предъявлял на нее прав. В июле 2003 года в ней прописалась Ольга Мальцева на основании свидетельства о браке с уже умершим мужчиной. В 2004 году департамент жилищной политики заключил с ней договор социального найма и договор передачи квартиры в собственность. Спустя несколько лет департамент выяснил, что свидетельство о заключении брака было поддельным, а значит, договор передачи квартиры в собственность — недействительным. И хотя незаконными были действия Мальцевой, а сам департамент был участником сделки по приватизации квартиры мошеннице, иск получила не Мальцева, а Однодворцевы.
«Когда мы получили письмо, мы первым делом пошли в суд. И первый суд мы выиграли, но Мосгорсуд отменил это решение и отправил обратно на рассмотрение в районный суд к другому судье. Этот судья нас выслушал и сказал, что квартиру нужно вернуть департаменту, но нас оставить в ней проживать. А Мосгорсуд опять это отменил, — объясняет Татьяна. — Мы судимся уже 12-й год».
Чиновники пообещали Однодворцевым заключить договор социального найма, но сначала этому помешала реорганизация департамента жилищной политики в департамент городского имущества, а в 2016 году семья получила отказ. Из квартиры их выписали, и уже несколько лет они живут в страхе, что их выселят. «Мы пенсионеры, много лет проработали на севере. У меня стаж больше 30 лет, у мужа примерно столько же. Отец мужа — ветеран войны, инвалид, ему 95 лет. В этом году его с днем рождения поздравили: подарили открытку с подписью Путина и часы. Но лучше бы просто оставили нас в покое», — говорит Татьяна.
После дела Дубовца суды должны были начать пересматривать другие похожие дела, если судебные решения еще не вступили в силу или не были исполнены. На Однодворцевых правовая позиция КС распространяется, потому что исполнительное производство не окончено и фактически они не выселены. Но суды отказываются пересматривать дело, поэтому они подали жалобу в Конституционный суд. Их жалоба касается как раз той проблемы, что люди, по которым были приняты решения до дела Дубовца, не могут воспользоваться постановлением КС.
«Когда КС принимает постановление, он создает норму права. А суды, когда они не применяют правовую позицию КС, считают, что это просто еще одна из инстанций, — говорит адвокат кандидат юридических наук Дмитрий Степанов. — Поэтому у них такая позиция по отношению к тем делам, которые были до Дубовца: вы в КС не ходили, ваше дело не разрешено КС, поэтому и пересматривать его никто не будет. Это в корне неверно, потому что если КС что-то говорит, то это нужно воспринимать как закон».
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!
Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником. Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте. Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы. Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.
Собственника убили за неделю до сделки
Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.
— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке. Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся. Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.
После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.
Аферисты недвижимости на Авито
В РФ Авито является крупнейшим порталом, через которые граждане продают и покупают различные товары. И махинации с недвижимостью также встречаются, но значительно реже. Ведь сделка перед подписанием, как правило, проходит проверку.
Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.
В частности, к объявлению прилагается фотография объекта, которая не соответствует действительности. В результате покупателю предлагают заплатить повышенную цену.
Как правило, в объявлениях предлагается внести предоплату, которая потом, естественно, обналичивается.
Мошенничество с недвижимостью на Авито затрагивает и рынок аренды квартир.
Основная схема состоит в том, что потенциальному нанимателю за плату предлагают услуги по подбору подходящего жилья. Однако большинство предоставляемых вариантов уже, естественно, утратили свою актуальность.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
Афера заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры. Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику.
Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов. Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры.
А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами. Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник.
Как снять квартиру на ЦИАН. Пошаговая инструкция
Если вы решили снять жилье, действуйте по алгоритму, предложенному Циан:
- Определитесь с основными параметрами поиска: локацией, количеством комнат, бюджетом. Выбрав объект недвижимости, посмотрите на соседние объявления и сравните цену — не занижена ли она? Слишком низкая стоимость обычно используется мошенниками в качестве привлекательной приманки для обмана клиентов.
- При звонке по объявлению не забудьте спросить, кто и на каком основании владеет квартирой. Заранее попросите перед сдачей недвижимости в аренду привезти на просмотр документы о праве собственности, паспорт владельца. В случае, если просмотр организует риэлтор, подойдут и копии документов, но перед оплатой все-таки стоит проверить оригиналы. Cian рекомендует обязательно прочитать отзывы о риэлторской компании. Они могут публиковаться и на независимых сайтах.
- Если вам нужно снять жилье, никогда не оплачивайте аренду заранее — никаких броней (якобы из-за наплыва других страждущих). Не стоит идти на поводу у мошенников даже в том случае, когда недвижимость нужна срочно. Циан напоминает, что в любой честной компании оплата производится после подписания договора и передачи ключей, которые (проверьте!) точно подходят к двери. То же самое касается оплаты комиссии риэлтору — никаких «до».
- Выясните, сколько людей являются собственниками квартиры. Если их несколько, убедитесь, что остальные не будут возражать против вашего проживания (лучше распиской). Когда у недвижимости несколько владельцев, ваша попытка снять жилье может повлечь за собой конфликты и проблемы.
- Циан не рекомендует снимать жилье без заключения договора. Подписывая бумаги, внимательно читайте все копии, оспаривайте пункты, с которыми не согласны. Обратите внимание на пени и штрафы. Убедитесь, что подписываете договор именно по той квартире, которую собираетесь снять (адрес просмотренной квартиры и той, что указана в договоре, должны совпадать — проверьте заранее). Обратите внимание, прописаны ли в договоре какие-то санкции в случае нарушений собственником и каким образом можно расторгнуть договор. Не забудьте обсудить оплату ЖКУ и возврат залога за недвижимость перед тем, как ее снять.
- Скрупулезно составьте акт приемки-передачи. Осмотрите повреждения на мебели и бытовой технике (убедитесь, что все работает — это также касается окон, дверей и санузла) и отметьте их в акте.
- Если клиент планирует снять жилье, воспользовавшись услугами риэлторской компании, Циан рекомендует тщательно изучить отзывы тех, кто уже к ним обращался.
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.
Как избежать мошенничества при съеме квартиры?
Как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры? Арендуя квартиру, также необходимо проявлять внимание и осторожность, особенно если собственник требует с вас крупную сумму в качестве оплаты жилья за полгода или за год. При этом для составления договора он не намерен обращаться:
- в риэлтерскую компанию;
- к юристам для составления договора;
- к нотариусу для удостоверения договора;
- в Росреестр для его регистрации.
Устные договорённости не имеют юридической силы, впоследствии у вас не будет никаких доказательств факта мошенничества. Обязательно проверьте:
- Правоустанавливающие и право удостоверяющие документы на квартиру.
- Соответствие паспортных данных данным на объект недвижимости.
- Соответствие данных вам сведений о месте проживания, реальным фактам.
От всех видов квартирного мошенничества есть ряд способов защиты. Все их объединяет требование юридической грамотности и внимательного отношения к делу.
Первое правило – не игнорировать услуги риэлторских агентств с хорошей репутацией. Они соберут необходимые документы, проверят юридические аспекты этих документов. Конечно, их услуги будут стоить денег.
Второе правило – изучать рынок. Нужно хорошо ориентироваться в ценах, и не поддаваться эмоциям, встретив очень выгодное предложение. В случае выбора конкретного предложения, нужно самостоятельно детально изучить все документы, при необходимости проконсультироваться с юристами.
Третье правило – проверять нотариуса. Часто это тоже мошенник, с которым лжепродавцы работают сообща. Они могут иметь массу поддельных документов, печатей и т.п.