ППА что это такое — и как происходит переуступка прав аренды?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ППА что это такое — и как происходит переуступка прав аренды?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе. Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.

Рынок недвижимости за последние годы подвергся большим изменениям. Быстрые темпы развития строительства привел к тому, что первичный рынок недвижимости стал наиболее востребованным.

Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью граждан. Это способствовало развитию сделки переуступки и в купле-продаже, и в сфере аренды недвижимости.

Понятие «переуступка» означает вид сделки, связанную напрямую с использованием недвижимости. Его получатель в процессе сделки перепоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.

Они переходят по согласию собственника недвижимости, которое выражается в письменной форме. Право аренды будет предметом соглашения.

Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

• избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
• снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
• может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
• может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

• недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
• бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
• для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

• найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
• между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
• к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
• он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

• он может столкнуться с риском мошенничества;
• при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
• если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

• Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
• Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
• Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

• Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
• Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
• Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
• Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
• Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
• Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
• Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
• Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

• предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
• последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
• арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

1. паспорт для удостоверения личности,
2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Преимущества заключения

Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:

• потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
• как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
• цедент получает компенсационную выплату;
• зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.

Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:

• во-первых, это согласие собственника;
• во-вторых, проведение торгов (если объект сделки – государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).

Зачем снимать помещение у города и как это сделать

Если арендовать помещение у города, точнее, у Департамента городского имущества, цена действительно будет ниже, чем на рынке*. Для этого нужно выиграть торги. Приятный бонус заключается в том, что по истечении нескольких лет аренды можно выкупить это помещение на условиях нулевой ставки. По сути, придется заплатить кадастровую стоимость + плюс процент от нее — примерно 10-30%. (Правда, чаще всего стоимость сначала завышают, и ее надо снижать через суд, но тут не об этом).

* Пример: Объект в аренду от города у метро Войковская в стартовой цене аукциона стоит 12 215 руб. в год за квадратный метр, а аналогичное предложение на «Циане» — 22 500 руб.

Второй вариант — тот самый, на который я наткнулся — купить компанию, которая уже выиграла подобные торги. Есть те, для кого это целый бизнес — получить недвижимость по аукциону и потом быстренько перепродать свою ООО «Ромашка» с переуступкой права аренды (ППА). Сама компания, владельцем которой ты становишься, не имеет никакой ценности. Собственно, мы купили такую «Ромашку», хотя поначалу было много сомнений насчет сделки.

Юристы в один голос говорили, что нас обманут

Мы много советовались с юристами, и все в один голос говорили, что все будет ужасно и у нас заберут помещение, если мы не заставим владельцев выполнить все обязательства по договору. Но мы решили, что в реальном мире все не так, как в идеальном мире юристов.

Кроме того, как я понял, Департамент городского имущества не заберет помещение назад так просто — сначала будут претензионные письма. Это медленная организация.

Был один волнительный момент, когда мне позвонили по телефону:

— Вы генеральный директор такого-то ООО?

— Налоговая инспекция, старший инспектор. Можете прийти к нам завтра?

— Не хотите приезжать? Ладно, я так и запишу.

Я подумал, что влип. Позвонил юристу, который сказал мне, что это конец. Я начитался страшных статей о том, как вести себя на допросе в налоговой.

В итоге у меня спросили, каким видом деятельности я планирую заниматься, попросили показать договор аренды и отпустили. Просто хотели посмотреть, что я настоящий и что есть договор. Встреча не продлилась и минуты. От нее зависело одобрение смены юридического адреса купленной компании.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Акт приема-передачи арендуемого имущества

В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.

Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.

Сразу оговоримся: специальная норма — ст. 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки» НК РФ — в анализируемой ситуации не применяется. Поясним почему. Ее действие распространено на расходы, прямо упомянутые в ней. Это расходы, которые связаны с приобретением права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, и с приобретением права на заключение договора аренды земельных участков (при условии заключения указанного договора аренды). Ни один из названных расходов не имеет ничего общего с расходом в виде платы за перенаем.

С учетом сказанного получается, что порядок признания затрат, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды, должен основываться на общих принципах признания расходов, установленных гл. 25 НК РФ. Словом, вознаграждение за перенаем новый арендатор может учесть при условии его соответствия критериям признания расхода, поименованным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Полагаем, сложностей с выполнением данных критериев в анализируемой ситуации не возникнет.

Переуступка прав аренды нежилого помещения — детальный обзор

Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

При составлении договора ППА можно получить определенную выгоду, так как в некоторых ситуациях только такое решение позволяет найти решение сложной проблемы.

К положительным особенностям процесса относится:

• новый арендатор получает в использование и владение определенный объект, который необходим ему для работы или иных целей;
• для него предлагаются те же условия аренды, что и для предыдущего, причем уплачиваются им те же платежи;

Порядок бухгалтерского учета при аренде, смотрите здесь.

• компания, которые получает арендные права, может рассчитывать на льготные условия аренды, предлагаемые прошлой организации за счет долгосрочного сотрудничества;
• новая организация получает в распоряжение уже раскрученное место, которое пользуется спросом у покупателей;
• предыдущий арендатор так же имеет определенное преимущество, так как он получает отступные;
• арендатор, в качестве которого может быть физлицо, коммерческая компания или государство, не должен искать новых клиентов, поэтому ему продолжает уплачивать новая организация заранее оговоренные платежи.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то для нахождения нового арендатора могут использоваться варианты:

• проведение аукционов, в которых участвуют все предприятия, желающие осуществлять работу в конкретном помещении;
• составление договора ППА имеющимся арендатором, причем даже сам владелец может заплатить ему за это комиссионные выплаты.

Наиболее предпочтительным считается именно второй вариант, но даже при учете всех требований и условий существует вероятность столкнуться с определенными сложностями.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

1. Копия паспорта;
2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
3. Первоначальный договор;
4. Согласие собственника, владеющего объектом;
5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
7. Акт приема-передачи объекта;
8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
10. Доверенность представителя;
11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
• правоустанавливающие документы;
• согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
• для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
• для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
• для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
• договоры аренды – изначальный и новый;
• квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.

Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.

Что такое переуступка права аренды, для чего нужна

Данное понятие исключительно те сделки, которые касаются использования недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование.

По сути, переуступка прав аренды являет собой процесс, при котором осуществляется перемена лиц, в частности арендатора.

Таким образом, можно говорить о перенайме, когда на место одного арендатора приходит другой, на которого переходят все обязанности и права, которые ранее были в наличии у предыдущего арендатора.

Продажа права аренды необходима в тех ситуациях, когда первоначальному арендатору требуется в срочном порядке передать права на объект другому лицу, при этом максимально экономя свое время.

Заключение сделки позволяет избежать проволочек при передаче объекта, что положительно скажется на всех сторонах процесса аренды.

Переуступка права аренды нежилого помещения являет собой более упрощенную версию стандартной процедуры аренды, при которой для заключения новой сделки потребуется расторгнуть ранее действовавшее соглашение и заключить новое.

В данной ситуации арендатор просто примет на себя обязательства другой стороны, заодно приобретя и аналогичные права.

Похожие записи:

• Размер алиментов в 2023 году: на одного ребенка, а также на двух, 3 и 4 детей
• Как взыскать деньги с виновника ДТП в 2023 году
• Сколько денег могут получить ветераны труда и как оформить звание