Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать если истек срок аренды земельного участка под строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.
Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой — новости Право.ру
Срок договора аренды закончился, но арендатор продолжил пользоваться участком — он считал, что соглашение продлилось автоматически в соответствии с одним из пунктов договора. Но арендодатель и суд решили иначе. Они сослались на норму Земельного кодекса, которая запрещает «автопролонгацию» договоров аренды сельхозземель. В деле разобрался Верховный суд.
Общество «Черкизово-Свиноводство» в 2010 году взяло в аренду у Администрации Тамбовской области несколько участков для сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет.
В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если собственник за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомит арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок. Также соглашение предусматривало автоматическую пролонгацию договора на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания соглашения, а арендодатель против этого не возражает.
До 2018 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.
Практика Экономколлегия запретила отказать в новом договоре аренды
Суды двух инстанций заняли сторону общества (дело № А64-6041/2018). Они решили: раз ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, то действие договора продолжилось на тех же условиях. А это значит, что старое соглашение еще действовало, когда арендатор попросил о заключении нового.
Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Кассация сослалась на положения Земельного кодекса (ст. 39.6 ЗК, введена в действие с 1 марта 2015 года), из буквального толкования которого следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрена. И положения ст.
621 Гражданского кодекса о о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют, потому что для земельных отношений ЗК имеет приоритет над ГК. А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок.
Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.
Арендатор пожаловался в Верховный суд.
По мнению юристов «Черкизово-Свиноводство», действие нормы Земельного кодекса, которая запрещает автоматическое продление договора аренды, не распространяется на отношения сторон — ведь договор изначально был заключен за пять лет до вступления этой нормы в силу.
«Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого», — уверен заявитель.
Экономколлегия проверила доводы жалобы.
«Если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК», — подчеркнул ВС и признал законным решение первой инстанции по делу.
- Верховный суд РФ
- Экономколлегия ВС
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Аренда земельного участка под ИЖС – что изменилось?
В 2015 году земельное законодательство РФ потерпело существенные изменения, которые коснулись, в том числе, и продления аренды земли под ИЖС. Пользователи участков, не успевшие достроить объект недвижимости, теперь рискуют их лишиться.
Согласно изменениям, невозможно продлить срок действия арендных отношений, если на объект строительства не было оформлено право собственности. Чтобы это сделать, потребуется обратиться в Росреестр с подготовленным техническим планом и разрешением на проведение строительства (если оно должно быть по закону).
Важный момент. Собственник должен обратиться в муниципалитет с оформленным правом собственности на незавершенный объект строительства до истечения срока действия договора аренды.
Если аренда земли под ИЖС не будет продлена в установленный срок или, если после пролонгации права пользования участком строительство не будет завершено в течение трех лет, то объект застройки будет продан на аукционе. В этом случае собственник сможет рассчитывать только на выручку (с вычетом затрат на аукцион). Кроме того, не отменено права его участия в торгах за собственный объект незавершенного строительства.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.
Можно ли оспорить отказ?
Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.
Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.
Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.
Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.
Порядок пролонгации договора
Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.
- При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
- В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
- В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.
Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:
- взят в аренду без предварительного аукциона,
- предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
- предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.
К заявлению нужно приложить:
- основной договор (копия),
- предварительное согласование (копия),
- кадастровый паспорт,
- ситуационный план (выдается в администрации),
- справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
- справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
- паспорт (копия).
Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.
Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок
Подборка наиболее важных документов по запросу Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Ещё.
- Государственная собственность:
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
- Выкуп земельного участка из аренды
- Выписка из реестра федерального имущества
- Государственная и муниципальная собственность
- Ещё.
Продление аренды земли под ИЖС в 2019
Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.
Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.
Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.
Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.
Адвокат по продлению аренды в Екатеринбурге
Для эффективной защиты Ваших прав, лучшим решением будет воспользоваться профессиональной помощью адвоката. Так, при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры», мы буем готовы оказать Вам следующую юридическую помощь:
- юридическая консультация по вопросу продления аренды и иным ситуациям
- анализ рисков и перспектив разрешения дела в Вашу пользу
- составление претензии, которая позволит арендодателю определить все риски неправомерного отказа в пролонгации договора аренды
- процедура медиации, которая позволит прийти к выгодным для Вас и арендодателя условиям аренды земельного участка
- разработка взаимовыгодного договора аренды земельного участка
- представительство интересов арендарота или арендодателя земли в государственных органах
- составление искового заявления в судебные органы
- защита Ваших прав в судебном порядке о правах на земельный участок
- обжалование решения суда в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда РФ
- помощь в возбуждении исполнительного производства и грамотная работа со службой судебных приставов
- иная юридическая помощь
Отказ от продления и способы разрешения ситуации
Государственный орган, уполномоченный на пролонгацию арендных отношений с земельным участком, руководствуясь правовым регламентом, может отказать в удовлетворении требования только при наличии одного из нижеперечисленных обстоятельств:
- Участок попал в резерв, предназначенный для осуществления государственных нужд;
- В отношении участка действует запрет на приватизацию;
- Земельный участок был изъят из гражданского оборота.
Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.
Незаконный отказ в пролонгации оспаривается путем подачи иска в районный суд по месту нахождения уполномоченного органа, который подается в 10-дневный срок с момента получения отрицательного ответа.
При составлении искового заявления, необходимо соблюсти следующие требования:
- Указать основания отказа в пролонгации;
- Предоставить выписку о решении комиссии, выражающем отказ и мотивацию;
- Обеспечить доказательственную базу на предмет добросовестного осуществления прав и обязанностей арендатора;
Пролонгация договора аренды земельного участка, нежилого и жилого помещения 💼 в 2022 году
Договор по таким операциям подлежит обязательному государственному учёту. Соглашение вступает в силу с даты вручения регистрационных документов. Подтверждение – соответствующий штамп Росреестра. Процесс оформления занимает, как правило, до трёх недель с момента обращения в государственную службу. Если одна из сторон уклоняется от обязательной процедуры, вопрос решается в органах правосудия.
- заявление;
- два экземпляра соглашения;
- кадастровый паспорт объекта;
- учредительные документы/удостоверение личности/доверенность;
- нотариально заверенное согласие жены/мужа арендодателя;
- квитанция об уплате госпошлины: 22 тыс. р. – юридическое, 2 тыс. р. – физическое лицо.
Особенности продления договора аренды земельного участка в 2022 году
В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности. 14.
Чтобы прекратить действие арендного соглашения, инициатор должен подготовить комплект документов, подтверждающий права владения, пользования земельным участком, а также свидетельствующих о наличии достаточных оснований для его прекращения. Из судебной практики видно, что зачастую даже муниципальным органам доказать обоснованность своих исковых требований сложно.