Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать перед покупкой таунхауса в Подмосковье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к комфорт-классу. Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе. В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы.
На что обратить внимание при покупке таунхауса
При покупке таунхауса обязательное условие — проверка документов на землю. Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования «жилищное строительство», «малоэтажное строительство», «блокированные жилые дома». Если принят генплан, земля должна быть предназначена для строительства блокированных домов.
При выборе таунхауса следует обратить внимание на статус земли, на которой ведется строительство. Самыми распространенными вариантами являются:
- земли под МЖС (малоэтажное жилищное строительство). На землях с таким статусом могут быть построены жилые дома. В этом случае следует обратить внимание на этажность домов — она не должна превышать три этажа;
- земли под ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Земля с таким статусом предназначена под строительство загородных домов и коттеджей. Однако застройщики имеют возможность построить и таунхаусы на такой земле. В таком случае размер участка будет ограничен, а каждая секция таунхауса должна быть оформлена как индивидуальный жилой дом.
Преимущества таунхаусов
У таунхаусов есть ряд преимуществ относительно квартир в многоэтажках и частных коттеджей.
- Относительно невысокая стоимость. Купить блок в таунхаусе дешевле, чем частный дом в том же районе или квартиру такой же площади в городе.
- Комфортное расположение. Таунхаусы строят как в пригороде, так и в черте города. Можно подобрать вариант по потребностям и бюджету.
- Удобные планировки. Большая площадь и два-три этажа позволяют спланировать блок в таунхаусе так, чтобы было удобно каждому члену семьи. Обычно на первом этаже обустраивают общие помещения — кухню, гостиную, гостевой санузел, — а на втором и третьем размещают спальни, детские, кабинеты и хозяйские ванные комнаты.
- Земельный участок и отдельный вход. Обычно владельцам таунхауса положен небольшой участок земли. На нем можно обустроить зону отдыха, разбить клумбу или пару грядок.
- Парковочное место. На участке перед домом предусматривают парковочные места. В некоторых таунхаусах есть гаражи для каждой квартиры.
- Мало соседей. В таунхаусе соседи есть только с одной-двух сторон. Это позволяет надеяться на меньший уровень шума, хотя и не гарантирует его.
Плюсы проживания в таунхаусе
- Площадь и количество комнат. Редко можно найти городскую квартиру с площадью 200 квадратных метров в несколько этажей. Для таунхаусов это обычная практика. Да, у таунхаусов площадь меньше площади отдельного частного дома, но всё же сравнима с ней.
- В разы меньше соседей. В то время как в подъезде может проживать сотня семей, в таунхаусе непосредственно по соседству с вами будут жить максимум две семьи. А это значит меньше шума и взаимодействия с посторонними.
- Собственный участок земли перед домом. В многоквартирном доме участок прилегающей земли делится между всеми соседями (напомним, что их сотни), в случае проживания в таунхаусе он будет делиться между вами и одним-двумя соседями. Вы сможете обустроить участок по собственному желанию.
- Собственная парковка и / или гараж. В отличие от многоквартирного дома при проживании в таунхаусе у вас не будет проблем с парковкой вечером в будни и безопасностью вашего авто. Вы просто приезжаете домой, и гарантировано ставите автомобиль около дома.
- Закрытая территория. Таунхаусы, как правило, объединяются в коттеджные посёлки с закрытой охраняемой территорией. Это повышает безопасность проживания вашей семьи.
- Социальный статус соседей. Проживание в таунхаусе может позволить себе далеко не каждый, как и взять ипотеку на данный тип недвижимости. Всё это снижает вероятность того, что ваши соседи окажутся неблагоприятными личностями, с которых ваши дети будут брать пример.
- Экология. Как правило, таунхаусы встречаются не только в черте города, но и за его границами. Но даже если вы приобретаете таунхаус в городе, то маловероятно, что рядом с вашим домом будет проходить оживлённая автомагистраль. Многие квартиры не могут похвастаться данным фактом.
Минусы проживания в таунхаусе
- Цена. Сам таунхаус и проживание в нём будут обходиться дороже квартиры. Но дешевле собственного частного дома схожей площади в том же районе с той же инфраструктурой.
- Наличие соседей. Как говорилось выше, по сравнению с жильём в многоквартирном доме, в таунхаусе у вас будет в разы меньше соседей, но и полностью избежать соседства не получится. Впрочем, в частном доме так же присутствуют соседи на прилегающих участках. Тут всё зависит от самих соседей и их культуры поведения.
- Вы не являетесь единственным собственником дома. Это важный момент, который стоит учитывать. В таунхаусе у вас с соседями будет общая крыша и коммуникации. Присутствуют ограничения на действия с внешним фасадом дома и пр.
- Расположение. Несмотря на то, что таунхаус дословно переводится как “городской дом” он не всегда находится в черте города. Таунхаусы могут вполне себе располагаться и за пределами города. В отличие от квартиры сложно будет купить таунхаус в районе, в котором захочется. А район, как известно, является одним из важных факторов при выборе жилья.
Удаленность от города, инфраструктура и другие тонкости выживания в таунхаусе
На первый взгляд кажется, что выгодней всего купить секцию в таунхаусе, находящемся в загородном поселке. И действительно, такая недвижимость стоит дешевле всего в своей категории. Загородные поселки радуют глаз своей ухоженностью, многие из них строятся в живописных местах и экологически чистых районах. При желании несложно найти в данном сегменте рынка таунхаусы с отделкой, полностью обустроенные для переезда новых собственников.
Какие же минусы имеют такие дома? Первый из них и наиболее ощутимый – удаленность от города. Если вы планируете сохранить рабочее место в черте крупного населенного пункта или в семье имеются дети, посещающие учебные заведения, – необходимо здраво оценить транспортную доступность нового дома. У некоторых жителей новых поселков ежедневно на дорогу от дома до работы уходит не менее 1,5-2,5 часов. Желательно, чтобы поселок имел хотя бы минимально развитую инфраструктуру: магазины продуктов и товаров повседневного спроса, аптеку, салон бытовых услуг. В противном случае вам придется регулярно организовывать масштабную закупку и организовать дома собственный склад провизии, средств личной гигиены и предметов повседневного использования.
Как правильно оформить таунхаус?
В российском законодательстве нет понятия таунхауса. Что из этого следует? Таунхаус может быть оформлен несколькими путями:
- как квартира в многоквартирном доме, т.е. весь дом считается многоквартирным, даже если их всего две. Секция таунхауса станет считаться отдельной квартирой, именно по документам;
- как блок-секция. И это в последнее время достаточно распространенная практика, когда таунхаусы оформлены именно таким образом;
- как отдельно стоящий жилой дом, т.е. не само здание отдельно стоящее, а каждая его секция. При этом не учитывается, что у них есть общая стена и общая крыша, документально это отдельные строения. Соответственно к ним применяются те правила, которые применяются к жилым домам;
- как доля жилого дома. И тогда к его секциям применяются те же правила, которые применяются к долям.
Ипотека на таунхаус
В целом, процесс оформления ипотеки на блокированный дом такой же, как и на квартиру: подача заявления в банковское учреждение, подбор конкретного объекта, получение одобрения от банка и оформление сделки с продавцом и банком.
Приобрести таунхаус можно по программам готового жилья либо по ипотеке для новостроек. Уточнять необходимый список документов стоит в выбранном банке, но обычно требуется следующее:
- документ от продавца, который подтвержает, что является собственником недвижимости (при приобретении готового дома);
- договор долевого участия (при покупке на стадии строительства);
- выписка из домовой книги;
- нотариальное согласие супруги/супруга продавца на продажу;
- выписка из ЕГРН;
- отчет об оценке (здание должно быть оценено независимым экспертом, который подтвердит его рыночную стоимость и соответствие требованиям банка).
Ипотека на таунхаус: какие документы нужны
С августа 2022 года российские банки начали давать гражданам льготную ипотеку на квартиры в таунхаусах. Это в первую очередь связано с повышением спроса на данный формат жилья и желанием людей поселиться поближе к природе.
Теперь оформить кредит можно по госпрограмме на новостройки, по семейной ипотеке, по программе для IT-специалистов, а также в рамках рыночной программы на покупку жилого дома.
Например, для участия в программе готового жилья вам понадобятся:
- выписка из ЕГРН;
- документ, подтверждающий собственность продавца недвижимости;
- заверенное согласие супруга владельца на продажу квартиры;
- отчет об оценке объекта.
Для участия в программе для новостроек:
- ДДУ от застройщика;
- первый ДДУ и текущий договор уступки прав требования (при оформлении квартиры по ДУПТ);
- согласие супруга на покупку жилья, если оно оформляется только на одно лицо.
Помимо этих бумаг, вам нужно будет обязательно предоставить банку:
- копию трудовой книжки или контракта (для военных);
- паспорт;
- свидетельства о браке/разводе и рождении детей;
- СНИЛС;
- справку 2 НДФЛ.
Ставки
Размер ипотечных ставок зависит от программы кредитования и конкретного банка. Например, в банке «Дом.РФ» вы можете получить кредит на недвижимость:
- от 4,5% – по IT-ипотеке;
- от 5,3% – по семейной;
- от 6,3% – по льготной;
- от 10,1% – по стандартной ипотеке на покупку готового жилого дома.
Если обратиться к сайту «Банки.ру», то на период ноября 2022 года ставки в разных банках равны:
- 6,3% – «Открытие»;
- 4,95% – «Росбанк»;
- 6,2% – «Газпромбанк»;
- 5,3% – «Сбербанк»;
- 10,4% – «ВТБ»;
- 4,9% – «Совкомбанк»;
- 5% – «Россельхозбанк» и т. д.
Оформление документов на собственность
Главное условие при покупке таунхауса — проверка документов на землю. Участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов». Принципиального отличия между землями под малоэтажное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство нет, однако во втором случае каждый блок таунхауса оформляется как индивидуальный жилой дом. При регистрации собственности (так как термина «таунхауc» в Градостроительном кодексе не существует) она оформляется как квартира или жилой дом блокированной застройки.
Среди документов, которые нужно запросить у застройщика при принятии решения о покупке:
- дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти нa тayнxayc и зeмлю;
- paзpeшитeльныe дoкyмeнты нa cтpoитeльcтвo — гpaфик зacтpoйки и cpoк ввeдeния пocтpoйки в экcплyaтaцию, пpoeктнyю дeклapaцию;
- дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкиe ycлoвия нa инжeнepныe кoммyникaции (гaз, элeктpичecтвo, вoдy) и пpимыкaниe к тpaнcпopтным ceтям;
- пpoeкт дoгoвopa c yпpaвляющeй кoмпaниeй.
Минусы проживания в таунхаусе
О недостатках мы тоже обязаны вас предупредить. Давайте их рассмотрим.
- Небольшой участок
Если говорить о размере придомовой территории, то все, на что вы можете претендовать – это максимум 5 соток земли. Если кто-то рассчитывал на большую площадь и не удовлетворён такими цифрами, то лучше все-таки покупать частный дом, чтобы не столкнуться с таким минусом таунхауса.
- Возможные проблемы с инфраструктурой и транспортной доступностью
Так как большая часть таунхаусов строится за городом, то инфраструктура в этих районах может только начинать свое развитие. Если для кого-то это не является большой проблемой, то для детей, студентов и просто активных людей принесет массу неудобств. Придется больше времени тратить на дорогу в центр и обратно. А если у новых жильцов еще и нет машины, то трудностей станет вдвое больше. Ведь в развивающемся районе может просто не быть станций метро, а только пара рейсовых автобусов. Да и о пробках в этом случае тоже забывать не стоит.
Поэтому лучше заранее решить для себя этот вопрос и узнать о транспортной доступности, а также наличии магазинов, школ, детских садов, поликлиник и т. д. Тогда этого минуса таунхаусов можно будет избежать.
- Сложности при желании сделать перепланировку
Таунхаус или квартира: что выбрать для лучшей жизни?
В основной своей массе поселки с таунхаусами относятся к комфорт-классу. Если брать Новорижское и Рублево-Успенское направления, то там можно говорить о бизнес- и даже элит-классе. В число поселков с таунхаусами принято включать все моно- и мультиформатные поселки, на территории которых строятся таунхаусы.
Сейчас на загородном рынке Подмосковья, по данным компании «Инком-Недвижимость», осталось 69 поселков с таунхаусами, 1,9 тыс. лотов в первичной продаже. Типичная этажность — два — два с половиной этажа. Средняя площадь — 185 кв. м + 2,7 сотки (прилегающий земельный участок). В стандарт-классе цены начинаются от 10 млн руб., в элитном — в среднем 55 млн руб. Больше всего таунхаусов на первичном рынке представлено в сегментах стандарт и комфорт — 16% и 52% соответственно. Еще 15% представлено в бизнес-классе, в премиум-классе — 12%, в де-люкс — 5%.
Наибольшее число таунхаусов на первичном рынке продается на Новорижском шоссе — 28%, далее следуют Калужское — 9%, Дмитровское — 9%, Каширское — 8%, Киевское — 8%, Ленинградское — 7%, Ильинское — 7%. Остальной объем предложения в небольших долях распределен по другим направлениям от столицы.
Во время пандемии и перехода на удаленку в Подмосковье резко вырос спрос на покупку загородной недвижимости. Несмотря на то что формат таунхаусов довольно нишевой, его популярность растет как альтернатива городскому жилью. Популярность таунхаусов особенно высока на территории Новой Москвы, что связано с возможностью получения московской прописки, отмечают риелторы.
По оценке специалистов рынка загородной недвижимости, в настоящее время растет спрос на меньшую площадь коттеджей, таунхаусов, придомовых участков. Это обусловлено, в частности, тем, что жилье за городом стало конкурировать с московским. Люди сейчас все чаще приобретают квартиру в таунхаусе вместо квартиры в новостройке на окраине столицы. Загородное жилье все чаще становится не вторым, а единственным.
Основные особенности таунхауса
Для России он является новым форматом – выбором тех, кто не желает жить в многоэтажке, но не обладает средствами или другими возможностями для переезда в частное владение (или по каким-то иным причинам не рассматривает последний вариант).
В числе наиболее характерных его особенностей:
- Расположение – может быть возведен как за городом, так и в его черте. Воздух в любом случае чище, чем в сердце мегаполиса, а до работы доберешься быстрее, чем из ближайшего поселка.
- Соседи – их гораздо меньше, чем в многоэтажке, максимум 5—10 семей, но и без компании вы тоже не останетесь.
- Собственный дворик – он есть, и это главное. Чем отличается дом от таунхауса, так это приусадебным участком, прилегающая территория у него значительно больше. Здесь же не разобьешь сад с огородом, но сделать зеленый газон с декоративными растениями или поставить беседку с мангалом вполне можно – хорошая альтернатива даче.
- Современная инфраструктура – застройщики возводят подобную недвижимость сегодня, зная, какие требования в плане комфорта люди выдвигают прямо сейчас. А потому эти жилые объекты могут похвастать не только наличием газа, воды, света, но и стабильным интернет-покрытием, грамотно организованными въездами, удобной транспортной развязкой.
Ключевые особенности являются достоинствами и одновременно недостатками.
В чем заключаются плюсы таунхаусов
Европейский тип жилья оправдывает свой высокий класс и гарантирует владельцам престижную и комфортабельную среду проживания. Тому подтверждение — небольшое количество блоков, что значительно уменьшает число возможных соседей. Вместе с тем таунхаус более доступен в ценовом отношении, чем частный дом с земельным участком, что также можно отнести к плюсам жилья. Согласитесь, строительство и отделка собственного коттеджа — более затратное мероприятие не только в финансовом, но и временном плане.
При этом вопросы с коммуникацией, отоплением, охраной и уборкой территории в частном доме решает непосредственно хозяин. В случае с таунхаусами этим занимается управляющая компания. Еще один плюс таунхаусов и отличие от большинства многоквартирных домов — индивидуальная подача горячей воды и отопления. Это отличная возможность не только обеспечить комфортный режим в помещении, но и контролировать расходы тепловой энергии.